不動産所得と減価償却について

不動産所得とは、建物・土地などを運用することで得られる所得を指します。賃貸収入などの不動産による総収入から必要経費(管理費や物件維持費など)を差し引いた物が不動産所得となり、これらは赤字となったときに他の所得と通算することができます。
そして不動産における減価償却とは、物件を購入した際にその支出を物件(建物部分)の耐用年数に分けて、1年ごとに不動産所得から経費として計上する制度です。耐用年数は主にRC(鉄筋コンクリート)で47年、木造で22年と定められています。しかしここでポイントとなるのは、これらの耐用年数は築年数に応じて減少するということです。

例えば新築のRCマンションを4700万円で購入した場合、耐用年数は47年となり
[4700万円 / 47 = ] 100万円を、47年間毎年経費として計上することとなります。
しかし、もしこれが築40年であれば耐用年数は[ 47 - 40 + (40*0.2) ] = 15年となり
[4700万円 / 15 = ] 313万円を、15年間経費計上することとなります。※建物比率(後述)を考慮しない簡易計算です。

つまり耐用年数の短い物件ほど、高い額を少ない年数で減価償却をすることが可能です。

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減価償却を用いた節税の注意点

減価償却は課税所得である不動産所得から、物件購入のためにかかった支出(経費)として扱われます。
つまりこれが適用されるには、購入した不動産を賃貸業など『事業の用に供する』ことが必要です。法人の場合は福利厚生の一つとして物件を利用することでも適用が可能です。

なお減価償却を取り終えた物件を売却する際には、売却益(譲渡所得)に対する課税が発生します。
例えば価格5000万円、建物比率80%の物件を購入した場合、4000万円の減価償却を行う事となります。償却を終えたとき残る物件の価値は1000万円となりますが、これを6000万円で売却した場合、差額の5000万円に対して譲渡所得が発生します。
譲渡所得は短期(5年未満)では39%、長期(5年以上)では20%となるので、例えば所得税率が55%である方が上記5000万円の償却を行う場合、長期譲渡であればその差35%分の税額を節税出来ることとなります。
また上記は個人の所得税率から減価償却額を差し引きすることで有効な節税ですが、法人で持つ場合には償却を取り終えた額がまるまる売却益として収入となるため、節税の効果はありません。法人で買うメリットとしては、償却によって節税を取りつつ事業のマイナス(大きな支出があったとき等)が出た際に売却する、または法人税率が低いときに売却するといったような、タックスコントロールにおいて有効なカードとなることです。