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0800-800-7065７月１８日（土）１４時よりハワイ不動産オーナー様向けにオンラインセミナーを開催しました。「いつ売却するべきなのか、今は借りどきなのか、将来的に損をしないよう今から考えたいハワイ不動産の出口戦略」と題しまして、ハワイと日本の税務に詳しい税理士、アーク＆パートナーズの代表内藤克氏をお招きして、売却のタイミングや、実際の売却の際の注意点や、意外な落とし穴など、税務の専門家による見解をご説明いただきました。
令和２年度の税制改正により2021年度より個人の所得税について国外不動産所得の損益通算不可
ここ数年、個人の所得計算において海外不動産の減価償却費を給与所得等に損益通算し課税所得を低く抑える投資が流行りを見せていました。2016年11月会計検査院が公表した平成27年度決算検査報告の中で「海外不動産を使った節税スキーム」に対する指摘が入り業界内だけでなく、税理士界や実際に活用していた投資家の方々にも衝撃が走った。そして、令和２年度の税制改正により2021年以降の申告から、国外不動産の減価償却による他の国内所得への損益通算が不可となった。そもそも今までは、賃貸収入などの不動産による総収入から必要経費(管理費や物件維持費など)を差し引いた物が不動産所得となり、これらは赤字となったときに他の所得と通算することができました。
そして不動産における減価償却とは、物件を購入した際にその支出を物件(建物部分)の耐用年数に分けて、1年ごとに不動産所得から経費として計上する制度です。耐用年数は主にRC(鉄筋コンクリート)で47年、木造で22年と定められています。しかしここでポイントとなるのは、これらの耐用年数は築年数に応じて減少するということです。
例えば新築のRCマンションを4700万円で購入した場合、耐用年数は47年となり
[4700万円 / 47 = ] 100万円を、47年間毎年経費として計上することとなります。
しかし、もしこれが築47年であれば耐用年数は[ 47*0.2) ] = 9.4年となり
[4700万円 / 9 = ] 522万円を、9年間経費計上することとなります。※建物比率(後述)を考慮しない簡易計算です。小数点以下切り捨て（減価償却資産の耐用年数に関する省令別表第一、また減価償却資産の耐用年数に関する省令第3条第2項第2号口及び5項による。
つまり耐用年数の短い物件ほど、高い額を少ない年数で減価償却をすることが可能です。耐用年数を経過している場合はさらに短くなり、法定耐用年数の20％の年数で計算をするため、築年数が22年を超える建物は4年で減価償却を取れることになります。
減価償却における3つの節税のポイント
減価償却では、課税所得からマイナスとなった不動産所得を差し引くことでかかる所得税を圧縮することができます。つまり減価償却費用が大きければ多いほど高い節税効果が得られます。
１つ目のポイントは前述した耐用年数の短さ。つまり築年数が古い物件ほど、高い額を短い期間で減価償却するスピード償却が可能です。
そして２つ目に重要なのは「建物比率」。減価償却は物件価格のうち商品である建物部分のみが対象となります。これは国や市が定める固定資産評価から建物価格と土地価格の割合を算出し、建物部分の割合のみを減価償却費用として計算します。
例を上げると、購入した物件の建物比率が60% (建物60%、土地40%)であれば、購入価格5000万円のうち60%の3000万円が減価償却の対象金額として、そこから年数に応じて償却を取る事となります。つまり建物比率の高い物件の方が高い償却額を当てることが可能です。
3つ目に重要なのは出口。減価償却を継続的に取るには、減価償却を終えた物件を売って新しい物件を購入することとなります。この時に売る物件の価格が購入時より下がっていたら節税を取る以前の大損失となってしまいます。建物の価値が築年数に応じて下がる日本では、数年後の売却を考えた場合どうしても不利になってしまいます。逆に米国の不動産は築年数よりも、その不動産の立地条件が価値に大きな影響を与えるため、築年数が古くなっても価値が低くなることがあまりありません。
ハワイ不動産を用いた減価償却のメリット
米国であるハワイでは古い建物を取り壊すという文化が無く、築年数の古いコンドミニアムでも価値が落ちないどころか、根強い人気や修繕によって価格が上昇することも珍しくはありません。これにより古い建物を短い期間で減価償却できるだけでなく、売却時のキャピタルゲインも狙うことができます。ちたみにこちらの写真の家は1978年築の木造の戸建てである。手入れも行き届いており、新築住宅と比べても遜色ないことがお分りいただけると思います。
また日本は土地の価格が非常に高いため、一般的な物件の建物比率がおおよそ40~60%となってしまうのに対し、ハワイの物件の建物比率は70~90%ほどになります。
以上のことから、高い減価償却額を短い期間で計上し、売却も安心できるハワイ不動産は節税を狙う投資先として非常にお勧めできます。
ハワイ不動産の出口戦略
売却時に注意したい点としては、保有期間です。日本の税法では保有期間が５年を超えることで、長期譲渡となり売却による利益に対しての税率が変わります。短期譲渡の税率は39.63%なのに対し、長期譲渡の税率は20.315%となる。ここで気をつけたいのが、この５年超というのは売却した年の１月１日で５年超であるかどうかで、実際の保有期間と多少の差異があることです。仮に2021年に売却を考える場合、2015年の取得なら長期となり、2016年以降の取得だと短期譲渡となります。内藤氏によれば、今後これ以上値上がりや税務効果が見込めないのであれば長期譲渡で売却を検討することも必要であると述べています。お客様の資産状況にもよりますが、ハワイ不動産の譲渡益と国内不動産の譲渡損は通算できます。また、売却価額の考え方へのアプローチも参考になります。値上がり益と今までの保有期間の税務効果と家賃収入、そして為替との掛け算で判断することをおすすめしています。
セミナーでは2014年に実際に物件を購入された方のケースで値上がり益＋税金還付分＋賃貸収入＋為替でどれほどの利益となったかをご説明いただきました。事実ベースで5,050万円の投資により7年で約3,780万円のキャッシュフローの増加がありました。この計算を我々にお問い合わせいただければ、エントリーシートに必要事項をご記入いただくことで無料で診断させていただきます。まずはお気軽にお問い合わせフォームからご相談くださいませ。
出典元：アークアンドパートナーズ、内藤氏スライド
法人名義による減価償却を用いた節税の注意点
今回の税制改正は個人名義に絞られております。個人名義での売却では保有期間により長期と短期の税率の差がありますが、法人で持つ場合には減価償却を取り終えた額が、将来売却益として収入となるため、税金の繰り延べとなり節税の効果はありません。法人で買うメリットとしては、償却によって節税を取りつつ事業のマイナス(大きな支出があったとき等)が出た際に売却する、または法人税率が低いときに売却するといったような、タックスコントロールにおいて有効なカードとはなりそうです。
日本だけでなく各国の投資家から人気の高いハワイ不動産では、良い物件は売りに出てから一週間も立たずに契約となってしまいます。予めエージェントと予算帯や財政状況、節税スキーム等を相談して購入する物件を決めておき、売りに出た瞬間にオファーを入れるというのが有効な購入手段となります。
海外不動産を用いた節税については、所得状況や税制状況を鑑みた長期的な計画が重要ですので、税理士や専門家の意見を聞く事も重要です。弊社より海外不動産の経験豊富な税理士をご紹介する事も可能ですので、詳細については是非ともお問い合わせくださいませ。
