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REASON1 ハワイ不動産で日本の税負担を減少 その秘密は米国の減価償却にあり

「日本の不動産」「ハワイの不動産」比較グラフ

01 The High real estate value 日本に比べてハワイは建物価値が高い

ハワイ不動産は、日本の不動産に比べて物件価格に占める建物の価格の割合が大きいため、減価償却費用を多く計上できる。
税金は収入から経費を引いた所得に対し税率を掛け合わせることとなるため、減価償却費という経費が多く計上できることにより、申告上では所得が減ることになる。結果として税負担が減少するという仕組みです。

※減価償却とは、物件を購入した際にその支出を物件(建物部分)の耐用年数に分けて、1年ごとに不動産所得から経費として計上する制度です。

HAWAII REAL ESTATE

4年間での加速度償却の簡易イメージ

2 Service Life ポイントは耐用年数

耐用年数はRC(鉄筋コンクリート)で47年、木造で22年と定められています。しかしここでポイントとなるのは、これらの耐用年数は築年数に応じて減少するということです。
また、日本の税法では、法定耐用年数を経過した物件に関しては、耐用年数の100分の20(木造であれば4年、RC造であれば9年)という計算の簡便法を認めても良いというものがあります。
つまり耐用年数の短い物件ほど、高い額を少ない年数で減価償却をすることが可能です。

※減価償却資産の耐用年数に関する省令別表第一、また減価償却資産の耐用年数に関する省令第3条第2項第2号ロ及び5項による

SERVICE LIFE

03 CASE STUDY ケースで見るハワイと日本の減価償却比較
アメリカの場合 建物の割合80% 土地の割合20% 日本の場合 建物の割合20% 土地の割合80%
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case1 ハワイで一戸建てを購入 outline 価格:100万ドル 面積:約181.81平米(55坪) 築年:1995年(築23年) 構造:木造 アメリカの場合 償却資産:※1ドル=105円 償却部分:建物比率の80% 償却年数:4年 償却年額:2,100万円 償却総額:8,400万円 日本の場合 償却資産:※1ドル=105円 償却部分:建物比率の20% 償却年数:4年 償却年額:525万円 償却総額:2,100万円

建物の評価が高いアメリカの場合、「償却総額」は日本の4倍計上することができます。かつ、築年数が22年を越えた木造住宅は「4年間での原価償却」が可能なため、年間の償却額も「2,100万」と高額になります。

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case2 ハワイでコンドミニアムを購入 価格:180万ドル 面積:約132.23平米(40坪) 築年:1978年(築40年) 構造:RC(鉄筋コンクリート) 償却資産:※1ドル=105円 償却部分:建物比率の80% 償却年数:15年 償却年額:1,008万円 償却総額:15,120万円 日本の場合 償却資産:※1ドル=105円 償却部分:建物比率の20% 償却年数:15年 償却年額:252万円 償却総額:3,780万円

築40年の物件の耐用年数は[ 47 - 40 + (40×0.2) ] = 15年となり、[15,120万円 / 15 =]1,008万円を、15年間経費計上することとなります。日本と比較して、税負担軽減のメリットを享受できます。

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reason2 過去30年間安定して上昇傾向に ある物件価格

ハワイ不動産市場・中央価格推移(1987~2018年)

The triple value by the next 30 years 30年で価格は3倍に

小さな島国であるハワイでは住宅の供給に限りがあります。対して現地住民や渡航者の数は年々増えつつあり、ハワイ不動産の価格は過去30年間を見ても上昇を続けています。
いつの時代も特別な存在であり続けるハワイは資産の分散先としても期待できる不動産市場です。

SERVICE LIFE

02 CASE STUDY 築年数が経過しても価格は上昇

築年数に関わらずロケーションが重視されているハワイでは不動産価値が下がる事は滅多になく、資産価値が安定している事も投資先として人気な理由の一つ。また築年数の古い物件が多いことから、耐用年数が短く減価償却をする上で税負担を軽減させるメリットがあります。

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case1 ハワイキタワー 1999年築 成約価格の平均sqft単価(2010~2017年)

アラモアナショッピングセンターの正面という好立地に建つハワイキタワーは販売開始時から値上がり続ける一方。利便性に長けた立地とハイレベルなアメニティ施設で別荘利用にも満足すること間違い無し。キャピタルゲインを狙う投資目的では維持コストが安いという面などでも高いパフォーマンスを誇る。※情報:ホノルル不動産協会

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case2 イリカイアパート 1965年築 成約価格の平均sqft単価(2010~2017年)

ハーバーフロント、ビーチ目前の一等地に建つ全1,011戸という超巨大な物件。幾度ものリノベーションが施されており、新築物件にも劣らない人気を誇る。イリカイホテルとも呼ばれるこの物件はホテル運営を行うホテルコンドミニアムでもあり、収益物件としての需要や築年数の古さを逆手に取った税負担軽減の目的で購入する富裕層も数多い。※情報:ホノルル不動産協会

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reason3 活性化するハワイのマーケットと 今後も高まる需要

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01 The number of international tourist arrivals 2016年に渡航者数 過去最多を記録

2016年のハワイ旅行者数と消費額は、過去最高を記録しました。ハワイに訪れた人の合計は800万人で、消費額は156億ドルを記録し、2017年の結果は未発表ですが更に増えると予想されています。ハワイの観光は、まだまだ活気あるマーケットになると予想されています。

NUMBER OF TOURIST

地図
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02 confidence 供給数に限りがある中で 安定した売買実績

ハワイ不動産は、高利回りの投資商品をすでにお持ちの資産家に人気のマーケットです。不安視される日本経済において、ハワイに資産を脱出させるお客様も増加していると言われています。
長期保有により、キャピタルゲインを得る可能性があるのもハワイマーケットの大きな魅力の一つです。限られた供給数の中、今後も中国や新興国からの需要の増加が見込まれており価格の上昇が予想されているのがその根拠です。

CONFIDENCE

グラフ

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※1.サザビーズ インターナショナル リアルティ® 2015年度アジア太平洋地域における仲介実績

※2.2016年度 ハワイ州における仲介実績

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「サザビーズ」が日本でのパートナーとして選んだのが、横浜・湘南を中心に総合不動産企業として活躍してきたリスト株式会社です。
現在は日本とハワイ、またアジア地区ではシンガポールの営業権を取得し、リスト サザビーズ インターナショナル リアルティのブランドを盤石なものにしています。

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